De opschortende voorwaarde vs de ontbindende voorwaarde Deel artikel

Bij de aankoop van een onroerend goed kan het zijn dat er over een aantal zaken nog meer duidelijkheid of zekerheid verschaft dient te worden. 

Voor de koper kan het bijvoorbeeld gaan om de zekerheid dat hij een lening krijgt van de bank. Of mogelijks bestaat er nog onduidelijkheid over de vergunde toestand van het onroerend goed. In de overeenkomst wordt dan vaak gewerkt met een opschortende voorwaarde. Wat dit juist is en wat het verschil is met een ontbindende voorwaarde, leggen we in dit artikel even uit.

De opschortende voorwaarde wordt opgenomen omdat er nog een onzekere factor is waarover uitsluitsel moet worden gegeven of er is nog een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgevonden, maar aan de partijen nog onbekend is. Het formuleren van een opschortende voorwaarde zorgt ervoor dat partijen in afwachting hiervan reeds kunnen overgaan tot ondertekening van de overeenkomst, maar de uitvoering van de overeenkomst is afhankelijk van de realisatie van de opschortende voorwaarden.

Voorbeelden

De meeste opschortende voorwaarden worden opgenomen in het voordeel van de koper. Dit betekent dat enkel de koper zich hierop kan beroepen. Eén van de meest voorkomende opschortende voorwaarden is de opschortende voorwaarde voor het bekomen van een krediet.

Andere opschortende voorwaarden kunnen zijn:

-          Het bekomen van een regularisatievergunning;

-          Het bekomen van een stedenbouwkundig attest;

-          Het bekomen van een opname in het vergunningenregister

-          …

Een opschortende voorwaarde kan dus geformuleerd worden over verschillende zaken die nog onzeker of niet gekend zijn. Let wel, een opschortende voorwaarde dient te voldoen aan een aantal voorwaarden opdat deze ook geldig is.

Voorwaarden voor een geldige opschortende voorwaarde

Een geldige opschortende voorwaarde voldoet aan volgende punten:

-          Duidelijk en precies geformuleerd;

In de opschortende voorwaarde vermeld je wie (koper of verkoper) een actie zal moeten ondernemen of welk resultaat behaald moet zijn alsook tegen wanneer.

-          Onafhankelijk van de wil van de partijen;

De koper of verkoper bepaalt niet of de opschortende voorwaarde wordt gerealiseerd.

“Ik betaal wanneer ik dat wil” is niet geldig want het resultaat is afhankelijk van de wil van één van de partijen.

-          Afhankelijk van een toekomstige, onzekere gebeurtenis;

Je bent nog niet zeker van een bepaald resultaat. Bijvoorbeeld: je weet niet of je een lening zal krijgen.

-          Wijze waarop de andere partij wordt ingelicht over het al dan niet realiseren van de opschortende voorwaarde.

De opschortende voorwaarde vermeldt de termijn waarbinnen het resultaat moet behaald worden of je de zekerheid moet hebben over een bepaalde gebeurtenis, alsook de manier waarop dit kenbaar wordt gemaakt aan de andere partij. Bijvoorbeeld door middel van een schrijven aan de verkoper en de notarissen.

Als de opschortende voorwaarde zich heeft vervuld, dan is de onderhandse verkoopovereenkomst of de aan- en verkoopbelofte uitvoerbaar en juridisch afdwingbaar.

De opschortende voorwaarde wordt opgenomen in de aan-en verkoopbelofte of de onderhandse overeenkomst, maar vergeet niet om de opschortende voorwaarde ook reeds te vermelden bij het uitbrengen van een bod. Het uitbrengen van een bod is namelijk allesbehalve vrijblijvend, hierin vermeld je als koper alle voorwaarden waaraan jij een woning wil aankopen. Ben je nog niet 100% zeker dat je een lening krijgt? Voorzie hiervoor dan een opschortende voorwaarde. Het is aan de verkoper om hier al dan niet op in te gaan.

Verschil met ontbindende voorwaarde

Hoewel in de meeste gevallen wordt voorzien in een opschortende voorwaarde, wordt soms ook gebruik gemaakt van een ontbindende voorwaarde.

Net als bij de opschortende voorwaarde, is de ontbindende voorwaarde afhankelijk van een toekomstige, onzekere gebeurtenis. Echter, waar de opschortende voorwaarde de uitvoering van de overeenkomst opschort, is er bij een ontbindende voorwaarde wel reeds van bij het begin een juridisch afdwingbare koop-verkoop.

Indien de ontbindende voorwaarde zich vervult, zal deze de verbintenis teniet doen en de zaken herstellen in dezelfde toestand. Het is alsof er nooit een verbintenis/ overeenkomst heeft bestaan tussen de partijen.