Optionele btw-heffing bij de verhuur van onroerende goederen Deel artikel

Het uitgangspunt bij de verhuur van een onroerend goed is dat dit uit zijn aard vrijgesteld is van btw. Er zijn enkele uitzonderingen op dit principe.

Bijvoorbeeld bij de onroerende leasing, bij de terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen (lees: de verhuur van een garage) en bij het verschaffen van gemeubelde logies. Bij alle andere overeenkomsten waarin een onroerend goed wordt verhuurd, wordt er dus in beginsel niet gewerkt met btw. 

Sinds 1 januari 2019 kunnen de partijen bij een huurovereenkomst er echter voor kiezen de verhuur van een onroerend goed te onderwerpen aan een optioneel btw-stelsel. Opdat dit stelsel van toepassing kan worden gemaakt, dient er wel rekening gehouden te worden met enkele cumulatieve voorwaarden. Het grote voordeel hiervan is dat de verhuurder zijn reeds betaalde btw – bijvoorbeeld voor de aankoop van een goed, voor verbouwingen en renovaties etc. – kan recupereren. De huurder kan dan weer die btw in aftrek nemen. 

We zetten deze cumulatieve voorwaarden graag op een rijtje voor u: 

1. Het optionele btw-stelsel kan enkel van toepassing worden gemaakt in een B2B-context en dus indien de huurder ook btw-belastingplichtig is. De mate van aftrek doet daarbij niet ter zake: het kan immers zo zijn dat een huurder economische activiteiten uitoefent die zijn vrijgesteld van btw, doch wordt hij dan nog steeds aanzien als een btw-belastingplichtige. Het optioneel stelsel kan ook dan van toepassing gemaakt worden. 

2. Het gebouw, of een gedeelte van een gebouw, moet uitsluitend gebruikt worden voor de economische activiteit van de huurder. Verhuren met het optioneel btw-stelsel is dus niet mogelijk indien het goed, of een gedeelte ervan, gebruikt zal worden voor privédoeleinden. Partijen doen er dus goed aan het (geoorloofd) gebruik van het goed duidelijk op te nemen in de overeenkomst, om zo latere discussies te vermijden. 

3. De huurder en verhuurder moeten er samen voor kiezen het btw-stelsel van toepassing te maken. Het kan dus niet aan één van hen worden opgelegd door de ander. 

4. De keuze voor het btw-stelsel geldt verder ook voor de gehele duur van de overeenkomst. Hier kan niet op worden teruggekomen door de partijen, ook niet indien zij hier beiden mee akkoord gaan. Dit geldt ook in het geval van een verlenging van de huur of bij huurhernieuwing, ook dan zijn de partijen nog gebonden aan hun eerdere keuze om toepassing te maken van het btw-stelsel. 

5. Indien een gebouw wordt verhuurd mét bijhorend terrein of perceel grond, dan geldt de keuze voor btw ook voor dat terrein of dat perceel grond. Dit vormt een uitzondering op het principe dat de verhuur van gronden is uitgesloten van de verhuur met btw. Indien het samen met een gebouw wordt verhuurd, en dus een bijhorigheid van het gebouw vormt, dan geldt het btw-stelsel ook voor het bijhorend terrein. 

6. Het moet steeds gaan om een nieuwbouw of fundamentele vernieuwbouw, aangevangen vanaf 1 oktober 2018. Een gebouw dat dus vóór 1 oktober 2018 al in oprichting was, komt niet in aanmerking voor deze regeling. Ook reeds bestaande gebouwen van voor 1 oktober 2018 komen dus niet in aanmerking. Concreet houdt dit in dat op 1 oktober 2018 nog geen btw opeisbaar mag geworden zijn op de eigenlijke materiële bouwwerken. Is er voor die datum wél al btw opeisbaar geworden maar enkel voor bijvoorbeeld afbraakwerken, architecten of iets van die aard, dan verhindert dit niet dat de partijen alsnog kunnen kiezen voor het btw-stelsel. Een belangrijke nuance bij deze laatste voorwaarde is dat deze niet van toepassing is in het kader van de verhuur van opslagplaatsen. 

Indien er niet wordt voldaan aan één van deze voorwaarden, dan kan er geen btw worden aangerekend. De verhuur van onroerende goederen blijft immers in principe uit zijn aard vrijgesteld van btw. Bovenvermelde voorwaarden vormen een uitzondering, waardoor de btw tóch tóch van toepassing kan worden gemaakt. 

Heb je meer vragen over het verhuren van jouw onroerend goed? Bij Heylen Vastgoed ben je aan het juiste adres voor al jouw vastgoed vragen. Met 18 kantoren in Antwerpen, Limburg en Oost-Vlaanderen beschikken we over de juiste kennis van wonen. Hulp of advies nodig? Onze vastgoedspecialisten helpen je graag met het kopen, verkopen, huren of verhuren van jouw pand.