Voorlopige versus de definitieve oplevering Deel artikel

Wat moet je weten over de wet Breyne? 

Wet Breyne

De wet Breyne regelt de bouw van nieuwbouw in België. Deze wet legt vast wie waarvoor verantwoordelijk is en voorziet financiële garanties. Het contract bevat transparante info aangaande bijvoorbeeld de totaalprijs van het project en de betalingsvoorwaarden. De wet Breyne beschermt de toekomstige eigenaar of koper tegen mogelijke insolvabiliteit van de onderneming. De meeste bepalingen in de wet Breyne zijn van dwingend recht. Men kan hier dus niet van afwijken.

De garanties van de wet Breyne

Het voorschot dat u bij het sluiten van het contract dient te betalen mag niet meer dan vijf procent (5%) van het totale bedrag van het contract bedragen. Verder moet het saldo van de prijs in schijven betaald worden. Deze schijven mogen niet hoger zijn dan de waarde van de verrichte werkzaamheden. Hiervoor wordt telkens een attest van de architect afgeleverd die bevestigt of de werken die een bepaalde schijf bepalen, ook effectief werden uitgevoerd. Wat de totaalprijs betreft; ook die wordt vooraf vastgelegd. Een herziening kan slechts onder bepaalde voorwaarden. Er wordt eveneens een verplichte financiële garantie voorzien die de toekomstige eigenaar of koper beschermt indien de onderneming (aannemer of verkoper) zijn verplichtingen niet nakomt. Verder is de aannemer of verkoper gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek; zowel zichtbaar als verborgen, dat de stabiliteit van de woning aan zou tasten. De wet Breyne voorziet de verplichting om de woning in twee fasen op te leveren, namelijk: de voorlopige en de definitieve oplevering.

De voorlopige oplevering

Deze tweevoudige oplevering is verplicht indien de wet Breyne van toepassing is. Dit is een belangrijke mijlpaal. Het geeft het einde van de werf aan en geeft aan dat de bouwheer zijn verplichtingen heeft nagekomen. Als toekomstig eigenaar dient u een grondige controle uit te voeren bij de voorlopige oplevering. Het saldo van de prijs (de laatste opvorderbare schijf) wordt dan door de bouwheer opgeëist. Door de voorlopige oplevering worden de werken die de bouwheer heeft verricht goedgekeurd en wordt de onderneming ontslagen van zijn verantwoordelijkheid voor alle zichtbare gebreken. De woning wordt dan in gebruik genomen en het kadastraal inkomen wordt bepaald.

Wat indien er toch gebreken zijn?

De voorlopige oplevering betreft een schriftelijk document. Dit document wordt door alle partijen ondertekend en geldt als bewijs van de voorlopige oplevering.

Indien er toch zichtbare gebreken, defecten of mogelijke tekortkomingen vaststelt moeten deze worden gemeld in het proces-verbaal van oplevering. Als het gaat over kleine gebreken/tekortkomingen kan u de voorlopige oplevering wel aanvaarden, maar moet de bouwheer deze nog verhelpen. De voorlopige oplevering wordt zowel door de bouwheer als door de toekomstige eigenaar ondertekend. Bij grote gebreken moet de voorlopige oplevering worden uitgesteld tot deze gebreken zijn opgelost. De toekomstige eigenaar weigert dan de voorlopige oplevering. Deze weigering moet schriftelijk gemotiveerd worden met een aangetekende zending aan de bouwheer of aannemer.

Belangrijke kanttekening: indien je het pand gebruikt of bewoont, wordt er veronderstelt dat je de voorlopige oplevering stilzwijgend aanvaardt.

De definitieve oplevering

Één jaar na de voorlopige oplevering volgt de definitieve oplevering van de woning/privatieve kavel. Hierbij erkent u dat de werken goed zijn uitgevoerd. De bouwheer of verkoper wordt dan ontheven van de aansprakelijkheid voor de eventuele zichtbare gebreken. Dit met uitzondering van de gebreken die u reeds meldde bij de voorlopige oplevering of die de stabiliteit van het gebouw/woning in gevaar kunnen brengen.

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten gaat vanaf dan, in  theorie, in. Deze tienjarige aansprakelijkheid stipuleert gedurende tien jaar de gebreken die de stabiliteit van het gebouw of de essentiële delen ervan in het gedrang kunnen brengen. In de praktijk kan het wel eens zijn dat deze tienjarige aansprakelijkheid reeds ingaat bij de voorlopige oplevering. Dit werd dan opgenomen in het contract.

Indien de wet Breyne wordt toegepast zijn er enkele regels van toepassing voor de definitieve oplevering. Zoals geldt voor de voorlopige oplevering; geldt eveneens bij de definitieve oplevering dat deze oplevering schriftelijk dient te gebeuren. Dit document dient dan eveneens te worden ondertekend door alle partijen. Indien u deze definitieve oplevering weigert, dient u dit schriftelijk te motiveren en bijgevolg met een aangetekende brief over te maken aan de bouwheer of verkoper. Let er steeds goed op om dit binnen de gestelde termijn te doen. Wanneer dit niet gebeurd wordt u verondersteld dat u de definitieve oplevering stilzwijgend aanvaardt tenzij u het tegendeel kan bewijzen. Zoals gemeld dient de definitieve oplevering te geschieden één jaar na de voorlopige oplevering.

Indien het een appartementsgebouw betreft moet de definitieve oplevering van de gemene delen geschieden voor de definitieve oplevering van de privatieve gedeelten om zo de bewoonbaarheid van het gebouw te garanderen.

Wet Breyne | FOD Economie (fgov.be)